毎月の負担を軽く！住宅ローン「借り換え」のススメと失敗しない選び方
「毎月の住宅ローン返済が負担に感じる…」「もっと良い金利のローンがあるって聞いたけど、どうしたらいいの？」マイホームを手に入れた後も、多くの人が抱える住宅ローンの悩み。そんな時に検討したいのが「住宅ローンの借り換え」です。
住宅ローンの借り換えとは、今借りている住宅ローンを、別の金融機関や同じ金融機関の別のローンに乗り換えること。これにより、毎月の返済額を減らしたり、総返済額を大きく節約したりすることができる可能性があります。「でも、手続きが面倒そう…」「本当に得するの？」と、なかなか一歩を踏み出せない方もいらっしゃるかもしれませんね。
この記事では、住宅ローン借り換えのメリット・デメリットから、お得になるための条件、そしてあなたの状況に合った「おすすめの銀行」や「賢い選び方」まで、分かりやすく徹底的に解説していきます。「借り換え」を上手に活用して、賢く家計をスリム化し、よりゆとりのある毎日を手に入れましょう！
1. 住宅ローン「借り換え」って何？どんなメリットがあるの？
まずは、住宅ローン借り換えの基本的な仕組みと、その魅力を見ていきましょう。
1-1. 借り換えの仕組み：現在のローンを完済し、新しいローンを組むこと
住宅ローンの借り換えは、単に金利が安いローンに切り替えるだけでなく、現在の住宅ローンを新しいローンで完済し、あらためて新しい金融機関と住宅ローンの契約を結び直すことを指します。この時、新しい住宅ローンの金利や返済期間、特約などを自由に選び直すことができます。
1-2. 借り換えで得られる大きなメリット
- 毎月の返済額を減らせる: これが借り換えの最大のメリット！金利が今より低いローンに借り換えることで、毎月の返済額を少なくすることができます。家計にゆとりが生まれ、生活費に回せるお金が増えるかもしれません。
- 総返済額を大幅に節約できる: 毎月の返済額が減るだけでなく、完済までの総返済額も大きく減らせる可能性があります。特に、残りの返済期間が長く、残高が大きい場合に、その効果は顕著に現れます。
- 金利タイプを変更できる: 例えば、変動金利から固定金利へ、またはその逆に変更するなど、金利タイプを見直すことができます。将来の金利変動リスクに備えたい場合や、金利上昇局面で安心したい場合に有効です。
- 団信（団体信用生命保険）の保障内容を見直せる: 現在の団信の保障内容に不安がある場合、借り換えを機に保障が手厚い団信（三大疾病保障や全疾病保障など）に加入し直すことができます。万が一の時にも安心です。
- 返済期間を見直せる: 月々の返済額を減らすために返済期間を長くすることも、早期完済を目指して返済期間を短くすることも可能です。ご自身のライフプランに合わせて柔軟に対応できます。
2. 住宅ローン「借り換え」の注意点・デメリットも知っておこう
良いことばかりに見える借り換えですが、いくつかの注意点やデメリットも存在します。これらを理解した上で検討することが大切です。
2-1. 諸費用（手数料）がかかる
借り換えには、新たな住宅ローンを組むための様々な諸費用がかかります。
- 融資事務手数料: 新しい住宅ローンを借りる金融機関に支払う手数料です。定額の場合や、借入額の〇％といった定率の場合があります。
- 保証料: 保証会社を利用する場合に必要となる費用です。最近は保証料不要の住宅ローンも増えています。
- 印紙税: 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代です。借入額に応じて金額が決まります。
- 抵当権設定登記費用: 新しい住宅ローンの担保として、不動産に抵当権を設定するための費用です。登録免許税と司法書士報酬が含まれます。
- 抵当権抹消登記費用: 今の住宅ローンの抵当権を抹消するための費用です。登録免許税と司法書士報酬が含まれます。
- 火災保険料: 火災保険の契約を継続・見直す場合に必要となります。
これらの諸費用は、数十万円から100万円以上になることもあります。借り換えによって得られるメリット（利息軽減額）が、これらの諸費用を上回るかどうかをしっかりとシミュレーションすることが重要です。
2-2. 再度審査が必要になる
新しい住宅ローンに申し込むため、改めて審査を受ける必要があります。借り換え時の健康状態や収入状況、信用情報によっては、審査に通らない可能性もあります。転職直後や、過去にローンの返済遅延がある場合は、審査が厳しくなる傾向があります。
2-3. 住宅ローン控除の残期間に注意
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けている場合、借り換えによって控除額が減る、または対象外になる可能性があります。基本的に借り換え後のローンも住宅ローン控除の対象となりますが、返済期間が10年未満になる場合は対象外となるため注意が必要です。
2-4. 手続きが複雑・手間がかかる
借り換えの手続きは、現在のローンの完済と、新しいローンの契約を同時に進めるため、必要書類の準備や金融機関とのやり取りなど、ある程度の時間と手間がかかります。
3. 「住宅ローン借り換え」でお得になる条件とベストタイミング
全ての人が借り換えでお得になるわけではありません。効果が出やすい条件と、検討するベストなタイミングを見ていきましょう。
3-1. 借り換えでお得になる3つの目安
一般的に、以下の3つの条件が揃っていると、借り換えでお得になる可能性が高いと言われています。
- ローン残高が1,000万円以上ある: 残高が大きいほど、金利差による利息軽減効果が大きくなります。
- 残りの返済期間が10年以上ある: 返済期間が長いほど、金利差の影響を受ける期間が長くなり、節約効果が大きくなります。
- 借り換え後の金利が現在より1.0%以上低い: 金利差が大きいほど、返済額の軽減効果が大きくなります。
これらの条件はあくまで目安であり、諸費用を考慮した上でシミュレーションすることが何よりも大切です。
3-2. 借り換えを検討するベストタイミング
- 金利が下がっている時: 市場金利が下がっている時期は、より低金利のローンに借り換えられるチャンスです。
- 変動金利のローンで金利上昇が懸念される時: 今後金利が上昇しそうだと感じたら、固定金利への借り換えを検討するのも良いでしょう。
- 固定金利特約期間が終了する時: 固定金利期間が終わり、変動金利に移行するタイミングで、改めて金利を見直す良い機会です。
- 団体信用生命保険の保障を見直したい時: 健康状態が悪化する前に、保障内容が充実した団信への加入を検討する場合。
- ライフスタイルに変化があった時: 収入が増えたので返済期間を短縮したい、子どもが生まれたので団信を手厚くしたい、といった生活の変化があった時。
4. あなたにぴったりの「住宅ローン借り換え」おすすめの選び方
数ある金融機関の中から、自分に最適な借り換え先を見つけるためのポイントを解説します。
4-1. 金利タイプを再検討する：変動？固定？ミックス？
現在の金利タイプを維持するのか、それとも変更するのかを検討しましょう。
- 変動金利:
- メリット: 現在は非常に低金利で、毎月の返済額を抑えやすい。
- デメリット: 将来金利が上昇すると返済額が増えるリスクがある。金利の変動を許容できる方、短い期間で完済を目指す方におすすめ。
- 固定金利（全期間固定金利）:
- メリット: 契約時の金利が完済まで変わらないため、返済額が安定し、家計管理がしやすい。金利上昇リスクを避けたい方におすすめ。
- デメリット: 変動金利よりも金利が高めに設定されていることが多い。
- 固定期間選択型金利:
- メリット: 一定期間（3年、5年、10年など）は金利が固定され、その後は変動金利か再固定かを選べる。
- デメリット: 固定期間終了後の金利がどうなるか不透明。
- ミックスローン: 一部の借入を変動金利、残りを固定金利にするなど、金利タイプを組み合わせることで、リスクを分散できます。
4-2. 事務手数料の種類と金額を比較する
事務手数料には「定額型」と「定率型」があります。
- 定額型: 借入額にかかわらず手数料が一定額（例：33万円）。少額の借り換えや、借入額が大きい場合に有利なことがあります。
- 定率型: 借入額の一定割合（例：借入額の2.0%）。借入額が少ない場合に有利なことがあります。
ご自身の借入残高に合わせて、どちらがお得かを比較検討しましょう。
4-3. 団信の保障内容を比較する
生命保険としての役割も持つ団信は、万が一の時に残された家族の生活を守る大切な保障です。金利だけでなく、**団信の保障内容（三大疾病保障、八大疾病保障、全疾病保障など）**も比較検討しましょう。保障が手厚い団信は金利に上乗せされることが多いですが、別途生命保険に加入するよりもお得な場合があります。
4-4. 審査基準や必要書類を確認する
金融機関によって審査基準は異なります。現在の健康状態や勤続年数、年収、これまでの返済履歴などが審査に影響します。また、借り換えに必要な書類も確認し、事前に準備を進めておきましょう。
4-5. ネット銀行と店舗型銀行を比較検討する
- ネット銀行:
- メリット: 金利が低い傾向にあり、来店不要で手続きが進められることが多い。24時間申し込み可能。
- デメリット: 対面での相談ができない、自分で手続きを進める部分が多い。
- 店舗型銀行（メガバンク、地方銀行）:
- メリット: 担当者に直接相談できる、手厚いサポートが期待できる、借り入れ後のトラブル時も安心感がある。
- デメリット: ネット銀行より金利が高めの傾向、営業時間が限られる。
ご自身の希望や、手続きにかけられる手間によって、どちらのタイプが向いているか考えましょう。
5. 【編集部おすすめ】賢い借り換えシミュレーション活用術！
借り換えの効果を正確に把握するには、借り換えシミュレーションの活用が不可欠です。
- 複数の金融機関のシミュレーションツールを使う: 各金融機関のウェブサイトには、無料で利用できるシミュレーションツールが用意されています。現在のローン情報と、借り換えを検討しているローンの情報を入力するだけで、毎月の返済額や総返済額の差額を試算できます。
- 諸費用も含めて計算する: シミュレーション結果だけで判断せず、必ず借り換えにかかる諸費用を差し引いた上で、本当にメリットがあるかを確認しましょう。
- 金利上昇リスクも考慮する（変動金利の場合）: 変動金利に借り換える場合は、将来金利が上昇する可能性も考慮し、いくつかのパターンでシミュレーションしてみると良いでしょう。
6. まとめ：住宅ローン「借り換え」で、あなたの家計を強くする！
住宅ローンの借り換えは、単に金利を比較するだけでなく、諸費用や団信の保障、そしてご自身のライフプランを総合的に考慮して検討することが成功の鍵です。
毎月の返済額を減らして家計にゆとりを持たせたり、総返済額を大幅に節約したりと、借り換えには大きなメリットがあります。一方で、諸費用や審査、手続きの手間といったデメリットも存在するため、メリットがデメリットを上回るかどうかをしっかり見極めることが大切です。
この記事を参考に、まずはご自身の現在の住宅ローン状況を把握し、複数の金融機関のシミュレーションツールを活用して、具体的なメリットを試算してみましょう。そして、気になる金融機関があれば、積極的に資料請求や相談を行い、あなたにぴったりの「住宅ローン借り換え」を見つけて、賢く家計をスリム化し、未来のゆとりを手に入れてくださいね！